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“日光盘”其实不意味着楼市反转,深圳,乡村,房地产
正(zheng)在中央对房地产“止跌回稳”的请求之下，四大一线乡村刺激楼市政(zheng)策(ce)近期接连出台。一线乡村对于全(quan)国楼市具有风向标意义，南都《湾财首席观》特邀国家高端智库CDI研究员宋(song)丁对成交差异、行业趋向和房价走势进行解读(du)。
谈 成 交 差 异
北上广深成交可圈可点
南都·湾财社(she)：考虑到广州正(zheng)在国庆期间的成交面积位居一线乡村之首，您认为(wei)是什么因(yin)素推动(dong)了广州楼市的这种(zhong)表现？
宋(song)丁：广州和北上深三个乡村的成交差异，主如果市场基(ji)础和政(zheng)策(ce)差异的表现而至(zhi)。从政(zheng)策(ce)来看，广州是此(ci)次投放政(zheng)策(ce)力度最(zui)大的乡村，全(quan)面作废限(xian)购(gou)意味着买房没有任何限(xian)制，但北上深三个乡村还是对焦点肠段有所限(xian)制，这样的差异可能会影响成交量。
另一方(fang)面，从过去楼市的市场基(ji)础来看，无(wu)论调控前(qian)后，北上深的楼价基(ji)本连结正(zheng)在6万(wan)元的平均水平，但是广州的房价明显低(di)于这个条理，可见它们虽然都是一线乡村，但正(zheng)在楼市的表现上层级上还是有所分别。这样的市场背景决定了，北上深很难产生雷同广州将近5万(wan)㎡的成交量。
即(ji)使如此(ci)，国庆期间，北上广深四个一线乡村的成交还是可圈可点，有相当大的增幅(fu)。
深圳楼市具有独特性
南都·湾财社(she)：与广州相比，上海(hai)和北京的成交面积较(jiao)少，深圳则更少，这是否反应(ying)了各个乡村楼市的分歧趋势或(huo)购(gou)房需求的差异？
宋(song)丁：严酷来分别的话，北上广深能够分为(wei)三个大类：一是广州，它的价格(ge)层级与其他三个乡村分歧；二(er)是北京和上海(hai)，它们属于同一价格(ge)层级，是国家级别政(zheng)策(ce)支持力度最(zui)大的乡村；三是深圳，深圳市场化水平高，是一个新型(xing)乡村，深圳户(hu)籍人口只要约600万(wan)，但实际居住人口中包括大量暂住和暂且性人口，这导致(zhi)深圳的房地产市场需求与北京、上海(hai)有所分歧。
恰是因(yin)为(wei)这样情(qing)况，2020年之前(qian)，深圳的土地和房产供应(ying)量远低(di)于北京和上海(hai)。2020年之前(qian)，深圳每一年只要三块(kuai)左右的住宅用地供应(ying)，这对于一个人口浩繁的乡村来讲是难以想(xiang)象的。
2021年后，深圳的土地供应(ying)量有所添加，后三年间其平均每一年能达到30块(kuai)住宅用地供应(ying)，所以今(jin)年上半年，深圳新房供应(ying)量有所上升。
但由于市场仍处于低(di)迷状态，所以上半年深圳新房成交量明显低(di)于二(er)手房，二(er)手房市场受到二(er)手房参考价政(zheng)策(ce)的影响，但这一政(zheng)策(ce)正(zheng)正(zheng)在逐步弱化。全(quan)体来看，深圳的房地产市场与其他三个一线乡村有明显差异，具有独特性。
谈 行 业 趋 向
深圳学区房需求异常大
南都·湾财社(she)：近日深圳时隔多月再(zai)次出现“日光”项目，您认为(wei)这释放了什么信号？您怎样评估当前(qian)一线乡村楼市的投资价值？
宋(song)丁：现实上，今(jin)年上半年深圳已经出现过“日光盘”，“日光盘”景象其实不意味着楼市已经实现全(quan)面的反转。其出现是正(zheng)在政(zheng)策(ce)支持下，市场积累了大量持币(bi)观望的力量。
深圳房价正(zheng)在过去两年中一直正(zheng)在缓慢下跌，跌幅(fu)达到30%到40%，导致(zhi)市场出现“越跌越不买，越涨越买”的心(xin)态。由于房价下跌，许多潜正(zheng)在买家持币(bi)观望，不愿正(zheng)在价格(ge)下跌时入市，忧(you)郁买后房价继(ji)续下跌；随着市场形势的变化，特别是政(zheng)策(ce)的加持，许多人忧(you)郁楼市会上涨，因(yin)此(ci)选择正(zheng)在此(ci)时入市。
但出现“日光”的项目还是极少数，深圳本次出现的“日光盘”位于深圳龙(long)华焦点片(pian)区，是一个学区房项目。一方(fang)面，这个楼盘的推出机(ji)会恰好遇上了市场回稳和政(zheng)策(ce)支持的时期；另一方(fang)面，深圳的小先生数目正(zheng)在全(quan)国超过北上广，表明深圳对学区房的需求异常大，尤其是正(zheng)在这个年轻乡村。所以“日光”景象面前(qian)是反应(ying)了深圳这座乡村的特征，包括人口布局和房地产发展阶段的特征。
不清除限(xian)购(gou)继(ji)续放松
南都·湾财社(she)：随着政(zheng)策(ce)的赓续调整，您认为(wei)未来一线乡村楼市的发展偏向会是怎样？深圳等(deng)一线乡村的限(xian)购(gou)政(zheng)策(ce)未来是否还有进一步放宽的可能性？
宋(song)丁：过去二(er)三十年来，国家正(zheng)在房地产方(fang)面的各种(zhong)调控限(xian)制性政(zheng)策(ce)中，力度最(zui)大的一种(zhong)就是限(xian)购(gou)政(zheng)策(ce)。但此(ci)次广州算是彻(che)底放开了，而北上深的焦点片(pian)区还没有放开，这是一个标志性的象征。
当局希望窥(kui)察市场反应(ying)，如果楼市未能达到理想(xiang)状态，可能会影响后续政(zheng)策(ce)的进一步调整。国家现在的推动(dong)措(cuo)施(shi)是配合美元降息来拉动(dong)中国经济，这不但仅是解决房地产成绩，更是为(wei)了全(quan)体宏观经济的提(ti)升；如果未来经济走势顺遂(sui)，房地产市场表现良好，那么北上深三个焦点乡村的限(xian)购(gou)政(zheng)策(ce)可能会临时连结不变。但如果楼市走得不够稳定，经济活跃度未达到中央的请求，未来也(ye)可能会考虑作废部份地区的限(xian)购(gou)政(zheng)策(ce)。
另外，中央政(zheng)治局会议明白(bai)提(ti)出了“止跌”的概念，这是以往文(wen)件中未曾出现过的，表明了当局不希望房地产市场继(ji)续下跌的刚强立场。尽管“回稳”是一个有弹性的概念，需要进一步窥(kui)察，但当前(qian)楼市已经不是简(jian)单的回稳，而是出现了全(quan)面的反弹。国庆节(jie)期间的楼市成交量大幅(fu)上升，显示(shi)出市场活气。中央所说的“止跌回稳”，既包括价格(ge)的稳定，也(ye)包括成交量的合理增长，但“回稳”更着重于价格(ge)的稳定，而成交量则是鼓励放开的。
因(yin)此(ci)，对于四季度和明年的走势，估计四大一线乡村的楼市将呈现成交量的止跌回升和价格(ge)的止跌回稳，全(quan)体走势将连结稳健，不会出现过度颠(dian)簸。
谈 房 价 走 势
房价不会像股价般快速上扬
南都·湾财社(she)：那么，随着一线乡村陆续放开限(xian)购(gou)，房价会出现反弹吗(ma)？尤其是最(zui)近国家出台一系列(lie)刺激经济的组合拳，股市正(zheng)在国庆节(jie)前(qian)曾有一波回暖迹象，您认为(wei)这一景象是否会对楼市产生正(zheng)面影响？房价会像股价一样受政(zheng)策(ce)颠(dian)簸上涨吗(ma)？
宋(song)丁：楼价和股价属于两个资本市场、两个资金池。楼市是重资产的格(ge)局，比方(fang)，股票(piao)市场即(ji)使只要5000元资金也(ye)能够进行操作，但房地产则需要几十万(wan)甚至(zhi)数亿资金才能参与。
因(yin)此(ci)，不克不及期望楼市像股市那样出现放量式的快速上扬场景。但是，如果基(ji)本面产生重大变化，中国的楼市，尤其是一线乡村和重点乡村，出现平均价格(ge)的上扬也(ye)是正(zheng)常的，因(yin)为(wei)这是量价提(ti)升的体现。
但房价的平均上扬其实不意味着所有楼盘和片(pian)区都会上涨，而是会出现大分化。比方(fang)正(zheng)在深圳这样的乡村中，有些片(pian)区的房价可能只是小幅(fu)颠(dian)簸，没有太大变化；一些偏偏远或(huo)发展落后的地区，尤其是过去价格(ge)超涨的地方(fang)，房价还可能下跌；一些重点地区或(huo)片(pian)区，可能会因(yin)为(wei)成交量的快速添加而带动(dong)价格(ge)上升。
最(zui)近，二(er)手房业主已经开始发出之前(qian)的降价答应(ying)，大型(xing)楼盘的开发商也(ye)作废了之前(qian)的优惠前(qian)提(ti)。这是市场调整的第一步，如果买家的需求依然旺(wang)盛，那么不清除价格(ge)上浮的可能性。
因(yin)此(ci)，人人要做好这个心(xin)理筹(chou)备，如果市场持续连结旺(wang)盛状态，局部地区出现分化式的价格(ge)上涨也(ye)不应(ying)感触(chu)新鲜。
买家选择空间相当遍及
南都·湾财社(she)：随着国庆黄金周结束，我们注意到，已有部份房企官宣涨价或(huo)全(quan)面发出扣头。二(er)手房方(fang)面，比方(fang)焦点肠段的一些网红(hong)盘，也(ye)有业主涨价上百万(wan)。您怎样对待这种(zhong)景象？
宋(song)丁：虽然市场上出现了一些扣头作废和个别业主提(ti)高房价的景象，但这些都是市场举动(dong)的一部份。我建议无(wu)论是卖方(fang)还是买方(fang)，都应(ying)该卖力评估当前(qian)的市场状态。
现在的楼市基(ji)础其实不非常稳固，因(yin)为(wei)过去几年房地产市场中存正(zheng)在的成绩，如保(bao)交楼、去库存、高债务和高风险等(deng)成绩都还客观存正(zheng)在，还正(zheng)在化解之中。如果这些成绩没有得到解决，而政(zheng)策(ce)的一个大浪就让房价再(zai)次飙升，那么买家可能会选择退出市场，从而导致(zhi)成交量下降。卖方(fang)的目标是卖楼，无(wu)论是通过降价走量、平价走量还是微涨走量，都是可行的策(ce)略。但如果房价上涨过大，可能会吓跑潜正(zheng)在买家，从而没法实现销售(shou)目标。对于开发商来讲，如果之前(qian)的楼盘销售(shou)难题，而现正(zheng)在市场有所回暖，他们可能会急于作废优惠，但这样的做法可能会引起消耗者的反感。
今(jin)年深圳的新房供应(ying)量仍然异常大，买家的选择空间相当遍及。正(zheng)在当前(qian)楼市尚未完全(quan)解决内部成绩的情(qing)况下，大多半开发商和业主不敢轻易提(ti)高房价，因(yin)为(wei)这样做可能会得罪市场。
卖家应(ying)该遵循国家提(ti)出的“止跌回稳”政(zheng)策(ce)，即(ji)稳定成交量和市场氛围，市场不应(ying)该出现剧烈颠(dian)簸，而应(ying)该温和地回暖，回到一个稳定的通道中。
采写(xie)：南都·湾财社(she)记(ji)者 孙阳